- La Banlieue Nord de Tunis le top de l’immobilier en Tunisie
La Banlieue Nord de Tunis (La Marsa, Jardins de Carthage, Gammarth)
Cette région est le marché le plus cher et le plus dynamique de Tunisie.
La Banlieue Nord de Tunis le top de l’immobilier en Tunisie Vente & Prix (2024):
Les prix au mètre carré y sont les plus élevés du pays. Gammarth détient un prix médian d’appartement très élevé (environ 5 429 TND/m²). Les Jardins de Carthage se positionnent en tête des quartiers onéreux, avec un prix moyen d’environ 5 200 DT/m². Ain Zaghouan Nord suit avec environ 4 200 DT/m². La Marsa est une ville très demandée, se classant souvent en tête des requêtes immobilières.
La Banlieue Nord de Tunis le top de l’immobilier en Tunisie Locations:
La Marsa et Les Berges du Lac 2 ont connu une augmentation de 11 % du prix moyen de location en 2023, reflétant la forte attractivité de ces zones huppées. Les loyers peuvent être très élevés pour les biens de luxe (ex: villa à louer à La Marsa autour de 4 700 DT/mois).
La Banlieue Nord de Tunis le top de l’immobilier en Tunisie Investissements:
La demande pour les appartements et les villas haut standing reste forte, faisant de cette zone une cible privilégiée pour l’investissement national et étranger, visant à la fois la revente et la location (longue durée ou saisonnière).
2. Hammamet, Nabeul et Cap Bon
Cette zone est un pôle majeur de l’immobilier de vacances et d’investissement balnéaire.
Ventes & Prix:
Les prix y sont également élevés, rivalisant avec Tunis. Hammamet est listée parmi les villes les plus chères, avec un prix médian d’appartement autour de 3 703 TND/m² et de maison autour de 3 360 TND/m² (avec de légères hausses annuelles de +1 %). Nabeul affiche des prix médians élevés pour les appartements (3 591 TND/m²) et une forte volatilité des prix des maisons (5 044 TND/m², avec une augmentation significative de 22 % dans certaines localités). Les biens en vente sont souvent des villas de luxe avec piscine ou vue sur mer (prix souvent supérieurs à 900 000 DT), ainsi que des appartements neufs S+2 ou S+3.
Locations:
Le marché de la location estivale y est prédominant. Les prix moyens par nuit sont parmi les plus élevés du pays (ex: Hammamet autour de 793 TND/nuit).
Investissements:
L’investissement est fortement orienté vers la location saisonnière pour les touristes et les Tunisiens résidant à l’étranger.
3. Sousse et Monastir
Ces villes de la région du Sahel présentent un marché mixte (résidence principale et secondaire/touristique).
Ventes & Prix:
Les prix sont modérés par rapport à Tunis et Hammamet. Sousse a un prix médian d’appartement autour de 3 109 TND/m² et de maison à 2 469 TND/m² (avec une hausse annuelle de +7 % pour les maisons). Monastir (données d’appartements non disponibles) a un prix médian de maison autour de 2 689 TND/m².
Locations:
Les prix de location pour les appartements en saison sont relativement plus abordables que Hammamet (Sousse/Monastir en moyenne autour de 213 TND/nuit).
Investissements:
L’investissement se concentre sur les zones balnéaires comme Hammam Sousse (appartements à 3 627 TND/m²) et les appartements destinés à la location étudiante ou aux travailleurs dans ces grands pôles économiques.
4. Djerba et Zarzis
Le marché est dominé par l’immobilier touristique et les maisons traditionnelles.
Ventes & Prix:
Les prix à la vente sont disponibles pour le Gouvernorat de Médenine (où se trouvent Djerba et Zarzis), avec des prix de maisons relativement bas (1 106 TND/m² pour les maisons), bien que cela puisse masquer des prix très différents pour les villas de bord de mer.
Locations:
Le marché de la location de vacances est très actif, avec un prix moyen par nuit de location pour Djerba autour de 507 TND/nuit. Les villas de luxe avec piscine sont très recherchées (ex: Djerba Midoun autour de 105 €/nuit).
Investissements:
L’investissement est très axé sur le tourisme (villas et locations saisonnières), notamment pour la diaspora tunisienne. Zarzis est aussi un marché pour les Tunisiens résidant à l’étranger.
5. Bizerte et Tabarka
Ventes & Prix:
Ces régions présentent des marchés plus isolés ou moins développés en statistiques. Bizerte: Les données formelles sont rares pour les appartements, mais le prix médian des maisons est autour de 1 913 TND/m². Tabarka: Région de Jendouba, elle affiche un prix médian d’appartement et de maison à 3 978 TND/m², ce qui est étonnamment élevé, potentiellement dû à la rareté des transactions formelles ou à un marché niche de luxe concentré sur des villas.
Locations:
La location estivale est présente, avec des prix moyens par nuit à Bizerte autour de 478 TND/nuit et à Tabarka autour de 430 TND/nuit.
Investissements:
L’investissement reste plus modéré par rapport aux grandes zones, mais le potentiel de développement touristique de Tabarka et le marché local de Bizerte (proximité avec Tunis) sont des facteurs d’attractivité.
6. L’Impact du Marché Informel
L’analyse des statistiques formelles (INS, Indice Mubawab) donne la tendance générale, mais le marché immobilier tunisien est fortement influencé par l’informel ou le semi-formel, particulièrement en dehors du Grand Tunis. Sous-évaluation des transactions: Pour réduire les taxes (droits d’enregistrement), il est fréquent de déclarer un prix de vente inférieur au prix réel, ce qui biaise à la baisse les statistiques formelles de l’INS.
Absence de statistiques précises sur les locations: La grande majorité des locations (longue ou courte durée) ne sont pas déclarées ou sont gérées sans contrat enregistré, rendant les données de loyer (sauf celles des plateformes en ligne) largement informelles et incomplètes.
Projets non régularisés: Une partie significative de la construction, en particulier en dehors des grands projets de promotion immobilière (Grand Tunis, Hammamet), se fait sans respect total des normes ou sans régularisation complète des titres de propriété, ce qui rend ces biens invisibles aux statistiques formelles.
En conclusion, La Banlieue Nord de Tunis le top de l’immobilier en Tunisie
la période 2020-2024 a été marquée par une inflation immobilière notable en Tunisie, tirée par le Grand Tunis et les zones côtières d’investissement (Hammamet/Nabeul). La demande pour les appartements de taille moyenne reste le moteur du marché résidentiel. Cependant, les prix réels sont probablement encore plus élevés que ce que les statistiques formelles indiquent, en raison des pratiques d’enregistrement.
Le marché immobilier du Grand Tunis continue donc d’afficher une segmentation nette, avec une forte concentration de l’offre haut de gamme dans les quartiers de la banlieue nord et une diversité de prix permettant d’adresser différents profils d’acheteurs.
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